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逆も真なり?

2010年10月15日


本日のデイリーコラムは「逆も真なり?」です。

「実態が居住用の貸付であっても、不動産会社を介した一括借上げの場合は、契約等において居住の用に供することが明らかにされているものでなければ、家賃収入には消費税が課税される。」と言うのが税務当局の見解です。
では新築マンションを建築し、不動産管理会社に一括借上げしてもらうような場合を考えて見ましょう

居住用の場合

契約等において居住の用に供することが明らかにされている場合は当然消費税非課税の家賃収入を得る為の新築マンションですから、新築マンションの建設にかかった消費税は還付されません。

居住用でない場合

逆に契約等において居住の用に供することが明らかにされていない場合は、家賃収入は消費税課税売上となりますから、当然新築マンションにかかった消費税は還付されてしかるべきです。
新築マンションにかかった消費税を還付した場合、5億円のマンションにかかる消費税は2,500万円です。5億円のマンションの利回りが、10%だった場合年間の収入は5,000万円で消費税は250万円です。単純計算でも消費税がトントンになるには、10年かかります。

実際は10年以上かかります。

修繕費等は全て課税仕入れとなりますから、10年ではすまないと思います。
大家さんは5億円のマンションを立てるのに借金していると思います。還付を受けた消費税2,500万円を返済に回せば、10年で金利2%では、金利が500万円安くなる計算です。更に10年後にデフレになるのかインフレになるのかでもかなり違ってきます。

税務調査はあるの?

往々にして、消費税の還付の場合は、税務調査や資料の提出が求められます。
消費税の還付を意図するのであれば、契約書に「居住用には限定しない」旨の一文を入れ、入居募集広告にも居住用に限定するような内容はさけ、税務当局の対応を見てください。